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回遷房能不能買

回遷房能不能買

發布時間 :2018-08-29 12:31瀏覽量 : 238
回遷房在辦理了房屋產權證書后可進行買賣,購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險,回遷手續更名并不能取代房屋產權證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明,并對回遷房的真實性進行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設定抵押權。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。
  •   核心內容:回遷房可以買賣嗎?回遷房是可以買賣的,但存在一定的風險,回遷房購買主要三大風險,辦證難、不能辦理按揭及經濟風險,購買回遷房時怎樣規避這些風險呢?

      一、購買回遷房的風險有哪些?

      (一)辦證時間難有保障

      在暫無房產證情況下,如果是買家認為該物業十分“超值”,則買賣雙方可以在充分協商好的前提下,采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業,但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產證出來之后,再辦理轉名手續。而一般情況下,許多“回遷房”會因各種復雜原因領不到房產證,無法正常上市。

      (二)不能辦理按揭

      如果采用“公證贈與”的方式進行的話,則該買家無法辦理按揭貸款手續,只能一次性付款。

      如買家在居住過程中又希望將此房產進行交易,如急需套現資金,該套沒有房產證的“回遷房”是無法上市交易的,也無法再通過“公證贈與”的方式出售,因為有關法令規定,一套單位的贈與只能做一次。如此一來,該買家無法變現資金,最多只能以租賃的形式進行。

      (三)經濟風險

      在無證情況下,該房產還會出現一定的經濟風險。如辦理了“公證贈與”后,上家業主如有不良貸款,被法院查封的話,該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事,該套房產還是得被查封。

       二、怎樣規避買賣回遷房風險

      (一)考察開發商實力

      遇到這種情況,如果是“非買不可”,則要考察拆遷、收購的發展商實力,如果發展商資金運作良好、項目上馬快、建設速度快,則回遷速度?房產證相對有些保障。

      (二)先租后買

      如果雙方均十分滿意的話,中介公司建議,雙方簽訂協議,先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權屬證明辦理完畢之后,再將租金轉為首期房款;可再進行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權益。

      據了解,目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房,新建商品房只要取得商品房預售許可證即可進行正常的產權交易。而回遷房因為“身份”特殊,涉及的法律關系相當復雜,回遷人是否能取得房屋所有權、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權證、回遷戶家庭內部對所有權的劃分是否明確,這一系列法律問題難以得到確定。

      在這種情況下,出于保護自身權益的考慮,購買者在購買回遷房時,要持慎重態度。但是因為一般購房者并不具有專業的購買回遷房的法律知識,所以在購買回遷房時尋求律師的幫助,或者聘請律師,可以幫助購房者避免很多購房風險,維護自己的合法權益。

     
  •       回遷房在辦理了房屋產權證書后可進行買賣,購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險,回遷手續更名并不能取代房屋產權證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明,并對回遷房的真實性進行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設定抵押權。

           另外須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。

           如果該回遷房所占用土地是劃撥用地,在辦理回遷房的產權過戶手續時,將由買受人補交土地出讓金。

           在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同,以產權過戶為合同生效條件及付款條件,也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證,在該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續后,由公證處向出賣方支付房屋價款,最后,要買方要注意讓買方將戶口遷走,否則,買方的戶口遷不進來。

     
  •   現如今,基本很多樓盤都有回遷房的,而這樣的房產一般是開發商在征收土地時賠償給回遷戶的房子。對于這樣的房產其實也是可以進行買賣的。但具體的購買手續上面也許與購買一般商品房有所不同,那到底購買回遷房的手續具體是怎樣的呢?

      一、購買回遷房的手續具體是怎樣的

      1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。

      2、按合同規定交房款并取回發票。

      3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

      4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

      5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

      二、回遷房買賣的注意事項

      注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明,并對回遷房的真實性進行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設定抵押權。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。

      回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

      作為第一種情況,即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。

      然而另一種情況,即業主手中只有發展商的回遷協議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

      許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,余數則在真正過戶交易后再付清,而由于業主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶,這對購買者來說具有一定的交易風險。

      部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題,或者當取得真正的《房產證》時,可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢,這種種的因素,都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此,當你需要購買回遷房的時候,一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節,并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢,盡可能避免不必要的損失。

      關于購買回遷房的手續,小編就為大家整理到此,各位要是需要購買回遷房的話,其實可以適當的了解一下。而在購買的過程中也有需要注意的事項,建議當事人還是先了解清楚,以免造成自己的利益受到損害。

     
  •   每一個買房的對房產證都是非常看重的。回遷房的房主也不例外,但是回遷戶經常會問回遷房的房產證辦理和普通商品房辦理手續一樣嗎?

      一、回遷房怎么辦理房產證

      1)甲乙雙方在敲定房屋成交價格、交房日期、過戶時間后首先應填寫房地產買賣契約,在契約第三頁簽署雙方姓名、地址、聯系電話,并加蓋私章。在最后一頁附件一內填寫時間及房屋相應信息(可參照房產證)、簽署雙方姓名、加蓋私章。

      2)申請人交易所填寫私有房屋權屬登記申請書,填寫申請人姓名、身份證號、通訊地址、簽名、蓋章。按房產證內容填寫房屋權屬情況。

      3)填寫的房地產買賣申請審批書,填寫雙方信息,房地產情況,簽署雙方姓名、加蓋私章。備注一欄在交易時當著房產交易人員的面,買賣雙方簽字、按手印。

      4)權利人或申請人持房屋所有權證、身份證到當地房產交易所,地產產權產籍管理中心大廳,填寫查檔申請進行核檔,交費后領取房屋權屬登記薄信息核檔證明;然后交費后調取房屋平面圖。

      5)持上述所有資料到地產交易中心一樓大廳私房科辦理房產過戶手續。要求權利人和共有人、申請人到場,填寫詢問筆錄并簽字按手印,驗證房屋所有權證、身份證及相應表格,最后輸入電腦,交納房屋交易費,領取房屋權屬轉移登記業務受理單,憑此單在20個工作日后交納契稅、監證費后領取房屋所有權證。

      二、回遷房交易的注意事項

      回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

      作為第一種情況,即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。

      然而另一種情況,即業主手中只有發展商的回遷協議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。

      因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

      許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,余數則在真正過戶交易后再付清,而由于業主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶,這對購買者來說具有一定的交易風險。部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題,或者當取得真正的《房產證》時,可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢,這種種的因素,都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此,當你需要購買回遷房的時候,一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節,并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢,盡可能避免不必要的損失。

     
  •   風險與收益同在,回遷房是發展商征收土地時,賠給回遷戶的房子,較之于商品房售價較低,但容易產生糾紛,這些糾紛會涉及到自己的權益,甚至需要通過法律途徑才能解決,所以我們在購房時要多加注意。

      1、是否有房產證?

      回遷房與商品房一樣,都有房產證,有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的,回遷戶手持的是購房合同,無法上市交易。根據相關規定,回遷房若要上市交易就必須要有房產證,在沒有房產證的情況下,回遷房所有者無法在房屋登記管理核心辦理相關轉移手續。若沒有獲得房屋產權的情況下進行交易,屬于私下交易,是不合法的行為。

      2、交易稅費由誰承擔?

      回遷房的買賣涉及兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉讓時產生的稅費。這兩種稅費分別由誰繳納,各自繳納多少等,都需約定不明。

      3、約定好過戶時間與手續

      防止業主一房兩賣的行為,一定要約定房產過戶和交房時間。簽訂回遷房買賣協議時,要寫明自取得房產證多少日起辦理房屋所有權的轉移手續。若該回遷房為夫妻共有,為了保證交易的效力,購房者應要求賣方的配偶在房屋買賣合同上簽字。

      因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方發生不測,該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割,因此盡量要求賣方的第1順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。


     
  •   什么是回遷房?回遷房就是發展商征收土地時,賠給回遷戶的房子,商品房就是由發展商自己出售的房子。回遷房可以買賣嗎?回遷房是可以買賣的,一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房買賣產生的糾紛如何規避?

      回遷房買賣糾紛有哪些?

      回遷房總體分兩種情況:一是業主只持有回遷協議,而另一種是業主已持有房產證。

      第一種,也就是業主手中有回遷協議的,回遷協議是一份私人的商業協議,這個協議并沒有得到房產管理部門的認可。所以雙方在交易時,可以在公證處做公證交易,待房產證拿到后才可以做真正的過戶。

      第二種也就是業主已取得房屋產權證,就可以正常過戶轉名。許多出售回遷房的業主出售時要求先收取訂金,甚至先收部分樓款,作為購買保證,余款則待到真正過戶交易后再付清。另外部分回遷房當取得房產證時,面積上與當初的協議面積有差異。

      如何規避回遷房買賣糾紛?

      購房過程中,很多購房者會擔心交易出現不可預知的情況,因此在購房前了解相關知識是很有必要的。首先,要留心該回遷房是否已經獲得房產證,因為未獲得房產證的房屋交易,是不受法律保護的。其次,交易所產生的相關稅費該由誰承擔也要明確,回遷房的買賣涉及兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉讓時產生的稅費。

      另外,購房者要有所防范,防止業主一房兩賣的行為,一定要約定房產過戶和交房時間。簽訂回遷房買賣協議時,要寫明自取得房產證多少日起辦理房屋所有權的轉移手續。若該回遷房為夫妻共有,為了保證交易的效力,購房者應要求賣方的配偶在房屋買賣合同上簽字。

      因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方發生不測,該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割,因此盡量要求賣方的第1順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。


     
  •   回遷安置房該怎么分?李先生和王女士婚后育有三個孩子,大兒子李江,二兒子李海,小女兒李靜。李先生和王女士在朝陽區有處宅基地,紅本登記使用權人為李先生,宅基地上有前后兩排房子。

      2005年王女士去世,2010年李先生去世,李江、李海、李靜協商前面一排4間共60平米由李海繼承,后面一排6間共120平米由李江和李靜繼承,每人3間共60平米。因李靜一家沒有地方住,便約定由李靜和丈夫孫明以及兒子孫斌繼續在此居住。

      2011年,該處宅基地列入拆遷范圍,依照拆遷政策的規定,房屋給予貨幣補償或者給予回遷房,同等面積1:1置換,每個戶口有50平米的回購房指標。因三人已對房屋歸屬作出約定,拆遷單位和李海就前排4間房簽訂了一份拆遷安置協議,和李江、李靜就后排6間房簽訂了一份拆遷協議。

      李靜的兒子孫斌的戶口在該房屋內,李江家沒有戶口在該房屋內。結合拆遷政策和李江、李靜的房屋、戶口等因素,給李江、李靜共安置一套115平米的三居室和一套55平米二居室。拆遷款抵扣掉購房款后剩余5萬元。

      因拆遷單位只和一人簽訂協議,李江是大哥,拆遷相關事宜就由李江來辦理。之后拆遷單位發放了拆遷款,李靜找李江要拆遷款中屬于自己的份額。李江說待選房時再進行分割。

      2013年交房后,李靜提出分割5萬元拆遷款,以便裝修。李江直接拒絕,稱沒有李靜的份額。李靜一聽十分惱火,便尋求律師幫助。

      北京市東元律師事務所合伙人李松律師表示,原是父母的房產,如果尚未進行繼承分割,或雖然繼承人內部進行了分割,但登記未變更的,拆遷后,房產轉化的拆遷利益作為遺產由所有繼承人來繼承。

      雖然拆遷協議只寫了大哥李江的名字,但是并不代表所有的拆遷利益都是給李江個人的。實踐中,拆遷單位通常將產權人或宅基地使用權人或承租人作為被拆遷人,和被拆遷人簽訂拆遷安置協議,但協議中所給的拆遷安置補償并不是給被拆遷人個人的,其中可能涉及到其他戶口在冊人員或其他共有人的利益。

      拆遷針對被拆遷人,所有的拆遷利益先歸到其名下,然后其他享有拆遷利益的人依照拆遷政策的規定再具體分割屬于自己的份額。

      結合本案的具體情況,被拆遷的房屋1:1置換,屬于各自的3間置換的房屋仍屬于李江、李靜所有。拆遷房屋中有戶口的,每人享有50平米回購房指標,該回購指標購買的房屋由戶口在冊的孫斌所有。另外一部分周轉費等屬于戶口在冊的被拆遷安置人口孫斌所有。

      李松律師表示,因現在房屋尚未取得房屋所有權證,法院在訴訟中暫不予以處理。孫斌作為被拆遷安置人口,對拆遷安置的房屋享有居住使用的權利,且拆遷補償中周轉費屬于孫斌的,對于這部分補償也可以主張。如果交房后李江不允許孫斌在此居住,孫斌可以基于自己是被拆遷安置人口,請求法院確認對拆遷安置的房屋享有居住使用的權利。

      待拆遷安置的房屋取得大產權后,如果雙方仍不能協商一致,李靜和孫斌可訴至法院主張分割拆遷利益。李靜繼承的60平米房屋置換后的面積歸李靜所有,孫斌基于戶口取得的50平米回遷房面積歸孫斌所有。其他剩余的拆遷款應按照遺產由李江和李靜來繼承。

      (原標題:拆遷了回遷安置房該怎么分)

     
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